속보이는 리얼터들, 왜 자꾸 ‘첫 집’을 사라고할까?

제가 부동산 일을 하면서 자주 듣는 말 중 하나가 있습니다.

“부동산 에이전트는 자기들 집 팔아서 돈 벌려고 무조건 집 사라고만 하지! 시기를 잘 보고 좋은 때에 사야지!” 라는 이유로 리얼터들의 권유가 해석될 수 있을것 같아요.

그럼 이제 리얼터들이 왜 첫 집을 빨리 구매하라 하는지 알아보죠.

정말 첫 집을 사기에 완벽한 시기가 있을까요? 물론, 있을 수 있습니다. 예를 들어, 지금처럼 이자율이 높게 느껴지고 시장이 다소 조용히 움직이는 시기에는 집값이 안정되거나 떨어지는 경우가 많아 상대적으로 좋은 시기로 여겨질 수 있죠.

하지만 여기엔 중요한 전제가 하나 있습니다. 바로 “이자율이 비교적 높다고 느껴질 때”라는 점입니다. 그럼 이 시기가 정말 바이어에게 최적의 시기일까요? 이자가 싼게 더 이득이지 않을까요?

1.이자율과 집값이 아주 완벽한 타이밍은 없다

이 그래프는 매년 집값 상승률을 보여주는데요 미국 평균인5-6%를 유지하다 팬데믹 이자율 3%초반 때 아주 18% 가까운 급격한 집값 상승을 볼수 있습니다. 코로나의 특수성도 있지만 이렇게 집값이 올라간 것에 있어서는 유래없는 낮은 이자율이 큰 몫을 차지했죠?그럼 이 집값 상승 데이터를 가지고 표를 만들어보겠습니다.

누적 집값 상승률

누적 집값 상승 후 비교

비교군은 이율 7%로 $500,000인 집과, 저이율 3% 시절 집값 누적 상승을 반영한 $675,000짜리 집입니다.

“그럼 $240차이가 안 난다면 당연히 저이율일 때 집을 사는 게 더 좋은 거 아닌가요?“라고 하실 수 있지만, 여기에는 두 가지 함정이 있습니다.

(1) 매물이 부족

만약 지금 상황에 바이어가 셀러라면, 저금리 시절에 어떻게 하셨을 것 같으신가요? 특별한 이사 이유가 없다면, 집값이 오르는 도중에 굳이 집을 매각할 이유가 없었을 겁니다. 이 때문에 구매를 원하는 사람은 많아지지만, 판매자는 많지 않아 원하는 집을 구하기가 매우 어렵습니다.

(2) 오퍼 수락 가능성

많은 오퍼가 쏟아지는 가운데, 나의 오퍼가 선택될 확률은 얼마나 될까요? 만약 본인이 판매자라면, 현금 구매자와 론 사용자 중 어떤 구매자를 선택하시겠어요? 같은 가격이라도 내 다운페이가 작다면, 판매자가 더 많은 다운페이를 제시하는 구매자에게 안정적인 거래 기회를 놓치려고 하지 않을 것입니다.

(3) 불합리한 조건의 구매 가능성

저금리 시절에는 집을 직접 보지 않고 사진과 pre inspection만 보고 혹은 그것마저도 보지않고 구매하는 비대면 거래가 존재했습니다. 이는 코로나 특수성도 있지만, 많은 오퍼가 몰릴 경우 판매자가 ‘갑’의 위치에서 유리한 조건을 취하게 된다는 것을 단적으로 보여주는 사례이기도 하죠. 집을 직접 보지도 않고 산다. 바이어에게 무슨 장점이 있을까요? 240불 만큼의 정말 특별한 가치가 있을까요?

물론 모든 저금리가 이런 급격한 가격 상승을 가져오는 것은 아닙니다. 또한, 코로나의 특수성도 영향을 미쳤기 때문에 이 비교를 완벽한 비교라고 단정할 수는 없습니다. 하지만 이 예시를 통해, 단순히 $240의 차이뿐 아니라 많은 오퍼의 거절, 불리한 거래 조건, 원하는 집을 구매하기 어려운 점 등 저금리 시절의 단점들이 종종 간과된다는 점을 생각해볼 필요가 있습니다.

2. 내 연봉 상승보다 높은 집값 상승 속도

사람들이 집사는것보다 렌트가 훨씬 싸게 쓸 수 있다 혹은 다운페이먼트를 많이 모으고 사지 않으면 많은 돈이들기 때문에 다운페이먼트를 많이 모으고 사야한다. 라고하시는데요. 한번 비교 해보겠습니다. 자료 출처는 공정한 비교를 위해 UW에서 가져왔습니다.

King count와 Snohomish 2022 3Q Rental Growth

King count와 Snohomish 2022 3Q House Price Growth

코로나시기에 집값 상승과 렌트비용 상승은 거의 비슷한 폭으로 증가했고 그 폭이 상당히 크네요.

King count와 Snohomish 2024 1Q Rent Growth

King count와 Snohomish 2024 1Q House Price Growth

King count와 Snohomish 2024 렌탈 증가율을 먼저 볼까요?

King county 2.1% Snohomish county 1.5% 입니다. 이정도와 2022처럼 집값도 비슷하게 오른다면 나쁘지 않네요.

하지만 2024 1분기 집값 증가 비율이 보이시나요? King county 13.4% Snohomish county 6.4% 입니다.

직장인들이 렌트를하며 집값의 다운페이먼트를 모은다는것이 불가능한 범위의 차이입니다. 평균직 장인들의 연봉 상승률이 평균 4%라고 하는데 집값 상승은 이미 6.4% 심지어 King county는 13.4%인 것이죠. 저희가 또 참고해야할 것은 평균 물가 인플레이션도 2~3%, 렌트 상승률 2%~7%으로 연봉의 증가가 있다 하더라도 이러한 상승률 때문에 다운페이먼트를 모으기가 쉽지는 않습니다.

3.집을 구매했을 때 받을 수 있는 세금 혜택

집을 구매하는 것은 세금 혜택과 재정적 이점을 누릴 수 있다는 것을 아시나요? 아신다면 어떤 혜택이 있고 얼마나 아낄 수 있나요?

(1) 모기지 이자 공제 (Mortgage Interest Deduction)

• 워싱턴주에서도 모기지로 집을 구매한 경우, 모기지 이자에 대해 공제를 받을 수 있습니다.

• 혜택 조건: 주거용 모기지 한도가 $750,000 이하일 경우, 납부한 이자 금액을 공제 가능.

(2) 부동산 세금 공제 (Property Tax Deduction)

• 워싱턴주에서 납부하는 Property Tax도 세금 공제 대상입니다.

• 또한 워싱턴주는 다른 주에 비해 부동산세율 평균 0.93%이어서 비교적 합리적이며, 세금 공제를 통해 혜택을 극대화할 수 있습니다.
  

자 이게 뭔 소린가.. 혹은 알아 들었어도 뭔가 애매모호 하다. 하시는분들을 위하여 상황을 주어서 예를 들어볼게요.

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Ex) $500,000짜리 집을 구매한다고 가정하고, 10%의 다운, 6%의 이자율, 그리고 연봉 $150,000을 기준으로 계산합니다.

1.기준

• 집 가격: $500,000

• 다운페이먼트 (10%): $50,000

• 대출 금액 : $450,000

2.이자계산 공제액

• 대출 금액: $450,000

• 이자율: 6% (연이율)

• 대출 기간: 30년 (360개월)

30년 모기지의 월 상환액은 약 $2,698.73입니다.

3.부동산 세금 공제액

워싱턴주의 평균 부동산세율은 약 1%정도 입니다. 집 가격 $500,000에 대해 부동산세를 계산해보면:

• 부동산세: $500,000 × 1% = $5,000 (연간)

4. 공제 총 금액

• 모기지 이자 공제: 연간 이자 부분은 첫 해에 약 $27,000 (대출 금액 × 이자율) 정도가 될 것입니다.

• 부동산 세금 공제: 연간 $5,000입니다.

• 총 세금 공제 금액: $27,000 + $50,00 = 약 $32,000

따라서 과세 소득은 따라서 과세 소득은 $150,000에서 $32,000을 뺀 $118,000이 됩니다! 이게 무슨 큰 차이일까?

얼마나 세금의 혜택을 받는지 직접적 크레딧을 한번 대략 계산해보죠?

$150,000을 벌지만 $118,000의 세금을 내는거지요. 그렇다면 세금을 대략 19~20%라고 가정했을때

1. 세금 공제 전

• 소득: $150,000

• 세금: $29,440

2. 세금 공제 후

• 과세 소득: $118,350

• 세금: $21,814
  

  $29,440 - 21,814 = $7626을 아낀거네요! 렌트비로 7626불이라면.. 2~3달은 낼 수있는 값이죠. 한국 돈으로 따지면 천만원을 아낄 수 있다고 말하면 더 와닿네요!

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(3) 주택 자본증가세 면제 (Capital Gains Tax Exclusion)

• 집을 판매할 때 발생한 자본이득에 대해 면제 혜택을 받을 수 있죠

• 조건

  -집을 지난 5년 중 2년 이상 본인 거주용으로 사용.

  -개인 $250,000, 부부 공동 신고 시 $500,000까지 면제.

Ex) 부부가 구매한 $500,000의 집이 5년뒤 800,000까지 올랐다고 가정한다면 Capital gain이 $500,000 이하이기 때문에 이 증가량에대한 세금은 전혀 내지 않는것입니다.

부동산은 투자의 관점에서 주식을 많이 비교대상으로 삼곤 하는데요. 주식은 투자로 얻은 이익도 이득세가 바로 적용되죠. 반면, 주택은 본인 거주 조건만 충족하면 이익에 대해 개인 $250,000, 부부 $500,000까지 면세 혜택을 받을 수 있기에 투자적인 방면으로도 세금적인 혜택은 주택이 압도적으로 좋다고할 수 있습니다.

4.렌트는 100% 이자, 모기지는 자산 축적이기 때문

많은 사람들이 첫 주택 구입을 구매해야하는 이유는 렌트는 100%의 소비를 하는것이지만 모기지는 자산 축적의 일부이기 때문입니다.

(1) 렌트비는 100% 이자입니다

렌트를 내는 것은 단순히 집주인의 자산을 키워주는 행위입니다. 매달 납부하는 렌트비는 내가 소유한 자산으로 전환되지 않으며, 단순히 집을 사용하는 대가일 뿐입니다. 즉, 렌트는 100% 이자율로 돈을 쓰는 것과 같습니다. 사용한 돈이 나에게 돌아올 가능성은 전혀 없죠.

(2) 집 구매 모기지는 나의 거주지이자 자산을 키우는 투자입니다

모기지 비용 중 일부는 은행의 이자로 나가지만, 나머지는 집의 소유권을 키워가는 원금 상환으로 사용됩니다. 매달 돈을 내는 동시에 자산이 늘어나는 효과를 얻게 됩니다. 시간이 지나 집값이 오르면 자산 가치는 더 커지고, 이는 미래의 재정적 안정성을 확보할 수 있는 기반이 됩니다.

(3) 렌트와 모기지의 비교

예를 들어, 월 렌트비로 $2,000를 낼 경우 1년 동안 $24,000, 이는 전부 집주인에게로 가는 반면, 모기지로 낸다면 일부는 집의 소유권을 늘리는 데 쓰이며, 나중에 이를 통해 집을 매매할때 렌트할때 수익도 기대할 수 있는 의미이는 구매인것이죠.

결론

인간의 기본적인 의식주 중 하나인 ‘집’을 소유한다는 것은 누구나 꿈꾸는 목표일 거라고 생각해요. 물론 현재의 라이프 스타일이나 상황, 예를 들어 편리성과 접근성을 중시하는 렌탈 생활이 더 적합하다면, 집을 사지 않는 것도 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 그러나 정말 좋아하는 집을 찾았는데 집값 하락에 대한 기대, 하우스 푸어에 대한 두려움, 다운페이먼트 부족 등 여러 경제적 루머들로 인해 망설이고 있다면, 다시 한번 신중하게 생각해볼 필요가 있습니다!

이번엔 왜 자꾸 리얼터들이 첫 집을 사라고 강조하는지 이유에대해 알아봤는데요. 다음 글에서는 그렇다면 대체 집을 구매하기 위해 어떤 준비를 해야 하는지에 대한 제 생각을 나눠보겠습니다.

감사합니다.